指南针配资财通地产 · 公司深度 | 绿城管理控股: 代建龙头深耕致远, 持续坚守股东回报

深耕代建领域十余载，国内代建第一股。公司是国内房地产轻资产开发模式的先行者与引领者，核心业务模式包括三大代建主业（政府代建、商业代建、资方代建）及三大配套服务（金融服务、产城服务、产业链服务），2020年公司在港交所主板上市，成为国内代建第一股。

新拓代建规模逆市增长，稳居行业首位。1H2025公司新拓代建项目总建筑面积同比增长13.9%至1989万平方米，位居行业首位。公司致力于有质量的规模扩张，1H2025公司新拓代建项目代建费预计约50亿元，同比增长19.1%，代建费增速高于新拓面积增速。

重视股东回报，首次中期派息。公司自上市以来，持续重视股东回报，2022-2023年分红比例均超100%。1H2025公司首次进行中期分红，派息态度积极。此外，公司在中期业绩发布后持续回购，已累计回购1000万股，回购总额2791万元，截至10月28日，回购股份已完成注销。

投资建议：略。

房地产市场下行超预期、代建行业竞争加剧、业主方违约风险

目录/contents

正文部分

深耕行业十余载，国内代建第一股

1.1国内房地产轻资产开发模式的先行者与引领者

深耕代建领域十余载，致力于打造全生命周期的综合性代建服务商。公司是国内房地产轻资产开发模式的先行者与引领者，通过项目管理整合资源、输出品牌及标准，以定制化的解决方案和高品质服务为代建项目创造价值。核心业务模式包括三大代建主业（政府代建、商业代建、资方代建）及三大配套服务（金融服务、产城服务、产业链服务），公司致力于成为涵盖物业管理的全生命周期的综合性代建企业。

笃行致远，铸就国内代建第一股。2005年绿城集团通过城中村项目改造和安置房代建探索轻资产业务。2015年公司成立，并成为绿城品牌和代建管理模式的输出主体，2020年公司在港交所主板上市，成为国内代建第一股。

1.2混合所有制企业，兼具央企信用与市场化机制

公司为混合所有制企业，股权结构稳定集中，兼具央企信用与市场化机制。公司控股股东为绿城中国，截至2025年6月30日，绿城中国持有公司股权比例约71.3%，公司股权结构稳定集中。国务院国资委通过中交集团及绿城中国间接持有公司股权，作为混合所有制企业，公司兼具央企信用与市场化机制。

规模筑基品牌赋能，稳居代建行业龙头

2.1业绩阶段性承压，多措并举修复蓄力

受房地产市场下行的滞后效应影响，公司业绩阶段性承压。自2020年以来，公司营收持续增长，2020-2024年公司营收年均复合增速达17.4%。业绩方面，2020-2024年公司归母净利润年均复合增速达16.2%。受房地产市场下行的滞后效应影响，1H2025公司业绩阶段性承压，营业收入同比下降17.7%至13.7亿元，归母净利润同比下降48.9%至2.6亿元。

代建业务为公司主要收入来源，毛利率阶段性回落。1H2025公司营收同比下滑的原因为公司代建业务收入下滑，代建业务是公司主要收入来源，1H2025其收入占公司营收比例为99.1%。由于近年来房地产市场下行及代建行业竞争加剧，1H2025公司代建业务收入13.6亿元，同比下滑17.0%，拖累公司营收。毛利率方面阶段性回落，1H2025公司毛利率同比下降11.4pct至40.0%，仍处健康水平。

多措并举，驱动利润长期稳健修复。公司业绩阶段性承压，在投资端、运营端及财务端协同发力，多措并举驱动利润长期稳健修复。投资端，增强投研能力、创新业务模式，中标率及重复委托率逐步提升；运营端，加强流程标准化、强化经营兑现度、深化代建管理能力；财务端，通过数字化赋能提升收款效率，机制升级推进专项收款。随行业竞争回归产品力及运营效率本质，公司有望凭借自身综合实力及精细化管理等优势，筑牢高质量发展基础。

2.2新拓逆市上涨，规模绝对领先

新拓代建规模逆市增长，稳居行业首位。1H2025公司新拓代建项目总建筑面积同比增长13.9%至1989万平方米，位居行业首位。公司致力于有质量的规模扩张，1H2025公司新拓代建项目代建费预计约50亿元，同比增长19.1%，代建费增速高于新拓面积增速，项目盈利性未被稀释。

新拓业务结构持续优化，商业代建面积占比提升。1H2025公司新拓代建项目中，商业代建面积1616万平方米，占新拓代建项目总建筑面积比例同比增加11.9pct至81.2%，其中民企代建项目面积占比明显提升，同比增加7.1pct至36.6%。从城市布局来看，一二线城市新拓代建项目面积占比近六成，维持高位。

2.3产品力持续提升，销售额领跑代建行业销售榜单

代建销售额逆市增长，位居行业榜首。在房地产行业下行周期中，公司持续丰富产品谱系、多维度实现产品升级，开发能力稳中有进，凭借多年沉淀积累的品牌优势和营销能力，1H2025公司代建销售额419亿元，同比增长1.9%，位居行业榜首。

营销能力持续提升，销售费率进一步压降。公司持续提升营销能力，1H2025首开项目兑现率高达93%。公司积极强化案场转化率、客户转化率及数字营销，同时进一步强化费用管控能力，1H2025公司销售费率同比下降1.0pct至2.2%。

2.4订单底仓充实，项目启动逐步提效

在手订单充裕，保障公司有质量发展。截至2025年6月30日，公司在手订单总建筑面积约1.3亿平方米，四大城市圈面积占比为77%。公司在手订单中，待开发面积、在建面积及交付面积占比分别为38.4%、42.7%、18.9%。此外，公司项目启动逐步提效，待开发面积占比稳步压降，较2024年底下降5.0pct。公司订单底仓充实，持续加快转化，经营兑现度及业务确定性有望增强，保障公司高质量发展。